ראשי פירסומים על משמעותה של הערת אזהרה במקרקעין במקרה של חדלות פרעון בראי הפסיקה הנוהגת כיום

על משמעותה של הערת אזהרה במקרקעין במקרה של חדלות פרעון בראי הפסיקה הנוהגת כיום

כידוע, הערת אזהרה במקרקעין נועדה להתריע בפני כולי עלמא על התחייבות מסוימת של בעל המקרקעין כלפי מי שנרשמה לטובתו הערת האזהרה. ההתחייבות יכול שתהא לעשות עסקה במקרקעין ויכול שתהא להימנע מלעשות בהם עסקה.

במקרה של העמדת הלוואה המובטחת בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין, חשוב מאוד לבחון את אופן רישום ההתחייבות במרשם ואת משמעותה במקרה של חדלות פרעון של החייב או התאגיד.

להחלטה כיצד לסווג את ההתחייבות מכוחה נרשמה הערת האזהרה משמעות כספית גדולה מאוד שכן ככל והערת האזהרה הרשומה ברשם המקרקעין מחייבת ובעלת מעמד נשייתי, הרי נושה שלטובתו רשומה הערת האזהרה על הנכס יהיה זכאי למלוא או מרבית כספו ולפני נושים אחרים שלא נרשמה לטובתם הערת אזהרה, אשר ייהנו מתמורת הנכס רק לאחר פרעון מלוא החוב לנושה בעל ההערה.

במהלך השנים ניטשה מחלוקת בפסיקה העוסקת בחדלות פרעון באשר למשמעותה של הערת אזהרה הרשומה על מקרקעין הרשומים ברשם המקרקעין ושלא הסתיימה ברישום שעבוד או משכנתא לטובת נושה מובטח במקרה בו החייב או התאגיד נכנס להליכי חדלות פרעון. מחלוקת זו הובילה למתן פסקי דין סותרים של בתי המשפט המחוזיים.

על פי ההלכה שהיתה נוהגת ורווחת, הערת אזהרה כשלעצמה אינה מקנה מעמד של נושה מובטח למי שזכאי על פיה, שכן אין המדובר בשעבוד או עכבון לפי הוראות החוק הרלוונטיות המקנה עדיפות למי שרשומה לטובתו ההערה כאמור.

עם חלוף השנים, התחדדה האבחנה בפסיקה בין סוגי הערות האזהרה הקיימות – הערת אזהרה "חיובית" שמשמעותה הערת אזהרה אשר נרשמה בגין עסקת מקרקעין לבין הערת אזהרה "שלילית" שמשמעותה התחייבות להימנעות מביצוע עסקה במקרקעין.

באשר להערת אזהרה חיובית, נקבע, דרך כלל, כי היא מקנה מעמד של נושה מובטח. לעומת זאת, במקרה של הערת אזהרה שלילית, נקבע לא אחת כי היא אינה מקנה מעמד עודף לבעל ההערה על פני נושים אחרים של החייב או התאגיד המצוי בהליכי חדלות פרעון. ואולם בלא מעט מקרים אחרים נקבע כי דווקא קיומה כן נותן מעמד עודף למי שרשומה ההערה לטובתו. חשוב לציין בהקשר זה כי קיימת פסיקה של בית המשפט העליון אשר אישר במקרים מסוימים את מחיקת הערת האזהרה במקרה של חדלות פרעון (הערת אזהרה חיובית או שלילית) ואולם לא נקבעה הלכה באותם מקרים באשר למעמדה הנשייתי של ההערה הרשומה במקרה של חדלות פרעון.

ההלכה כאמור לא היתה אחידה. בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בעניין פש"ר 26420-08-16 מדליס בע"מ נ' כונס נכסים רשמי תל אביב (פורסם בנבו, 13.4.2019) נקבע כי יש לבחון האם מדובר בהערת אזהרה שלילית "אילמת" שאינה מגלה מהי הזכות המהותית אותה נועדה להבטיח או שמא מדובר בהערת אזהרה "מדברת" אשר מגלה את תכלית רישומה (כמו למשל במקרה של הסכם שצורף ומכוחו נרשמה). בית המשפט המחוזי קבע כי יש לבחון לאיזו תכלית נועדה ההערה וכן לבצע בדיקה האם התכלית משתקפת מן המסמכים שהופקדו בלשכת רישום המקרקעין, אשר מכוחם נרשמה ההערה – למשל יצירת בטוחה לסילוק חוב.

וכך, בהתאם לפסק הדין, גם אם המדובר בהערת אזהרה "שלילית", נקבע כי בכוחה להעניק למי שהיא רשומה לטובתו מעמד של נושה מובטח ומייחדת את המקרקעין להבטחת זכויות בעל ההערה.

על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 3042/19 אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נ' אלימלך רייכמן (פורסם בנבו, 29.12.2020)). בית המשפט העליון אישר את פסק הדין של בית המשפט המחוזי תוך שהבהיר כי התחייבות לרישום הערה הוא מעין "שלט" הניצב על הנכס ומודיע באופן פומבי כי לבעל ההערה עדיפות על פני נושים אחרים במצב של חדלות פרעון.

יצוין כי בית המשפט העליון אף הרחיב את הפרשנות שניתנה על ידי בית המשפט המחוזי וקבע כי העובדה שהערת האזהרה בנוסחה אינה מסגירה את פרטי ההתחייבות שבבסיסה, אין בה כדי להפחית ממעמדה. משמעות הדברים היא הרחבה של ממש של הערת האזהרה השלילית – די ברישום ההערה כדי ל"שדרג" את מעמד הנשיה לנשיה מובטחת (בכפוף להסכם המסגרת הקובע את תוכנה) ואשר תמנע ביצוע עסקה כלשהי במקרקעין עד אשר יפרע מלוא החוב כלפי מי שההערה רשומה לטובתו.

זוהי, אם כן, כיום, ההלכה המחייבת – הערת אזהרה המתייחסת להתחייבות החייב להימנע מביצוע עסקה במקרקעין (הערת אזהרה שלילית), מעניקה לבעל ההערה מעמד של נושה מובטח שבכוחו למנוע ביצוע כל עסקה במקרקעין, עד אשר ייפרע חובו של החייב כלפיו.

לאור האמור בפסק הדין, אנו ממליצים למלווים, לנותני אשראי ולאחרים המעמידים הלוואות לחייב או לתאגיד המובטחות בנכס מקרקעין (הרשום ברשם המקרקעין), להיעזר בעורכי דין המומחים לחדלות פרעון על מנת לוודא שהסכמי המסגרת מכוחם נרשמת ההערה נותנים מענה הולם ומלא וכי במקרה של חדלות פרעון ניתן יהיה להיפרע באופן משמעותי מהנכס בגינו נרשמה ההערה לטובת הנושה. במסגרת זו חשוב גם ליתן התייחסות ברורה לאופן רישום הריבית ושיעורה, לרבות שיעור ריבית הפיגורים (נושא אליו נתייחס בעדכון הבא).

*האמור במזכר זה ניתן כמידע כללי בלבד, ואין להסתמך עליו בכל מקרה פרטני ללא ייעוץ משפטי נוסף.
*בכל שאלה או הבהרה בקשר לאמור במזכר זה, או בכל מקרה שיש צורך בייעוץ פרטני, אנא אל תהססו ליצור קשר עם מחלקת הבראת חברות וחדלות פרעון במשרדנו.